张爱玲的眼眸顷刻间水汽氤氲，一如江南的早春正徐徐暖化，鼻翼两侧凹出笑沟，由深变浅，由短变长，没入嘴唇，温润了舌头。

“你懂我。”

冼耀文上身前探，伸手抚摸张爱玲的脸，“以后送你礼物不要问东问西，无一例外，我就是想从你这里交换什么。”

张爱玲的脸摩挲冼耀文的手心，嘴里暖暖地说：“车子想交换什么？”

“这个问题留给你自己回答，由我来说便是交易。”

“好像蛮有道理，给我时间想一想。”

“等下我打个电话给中立报社的黄祖强，约他明天叹早茶，我们一起聊一聊美食专栏的事。”

“《中立报》蛮厉害的，不到一年时间就成了香港发行量第二的报纸。”

“黄祖强是挺能干。”

快乐的时光总是短暂的，一夜飞逝。

次日在陆羽茶室喝了一顿早茶，同黄祖强敲定了美食专栏一事。

冼耀文没拿十三幺的香火情分说事，只是单纯的利益合作，美食专栏绑定食也的广告营销计划，专栏一起来，广告便会跟进。

不说美食专栏本就有搞头，即使没有，看在广告费的面子上，黄祖强也会答应。

自打高管变老板，黄祖强可是务实多了，毕竟是自个的钱，十句不离理想，九句半实际，已经够他妈的理想主义。

离开陆羽茶室，冼耀文送张爱玲回去，接着便来到辉浓台的家。

时候尚早，柳婉卿还没上班，人在花园里，手里拿着打气喷水壶侍弄花草。

冼耀文走到她身侧，静静地站着。

给一盆午时花喷洒了水雾，柳婉卿转脸凝视冼耀文，淡笑道：“我以为老爷昨天会来这里吃饭，烧了不少菜。”

“事急从权，昨天去了爱玲那里。”

“今天在这吃晚饭？”

“明早走。”

柳婉卿放下喷水壶，挽住冼耀文的手臂，“前天刚付清葵涌地块的尾款，共计5，252，442.3港元，为了地块前前后后送出去一百多万，一个个胃口都不小。”

“值得，英国佬当中不乏有远见的聪明人，葵涌地块的潜力能看出来的人不会少，0.35元/呎，跟白捡没什么分别。”冼耀文亲一口柳婉卿的秀发，“这件事你居功至伟，辛苦了。”

柳婉卿噘了噘嘴，“我不敢居功，六百多万港元套在不知何时能解套的地块，真不知划不划算，这笔钱倘若用来买那些几仙一呎的地皮，来回倒腾几次，三五年可能翻几番。”

“没办法的事，166万码的地块，也就是趁现在买下，港府才不会设限制条款，过上些年，等大家意识到地块的价值，我们想买下，不仅钱要多花几倍，限制条款也只能捏着鼻子认了。”

冼耀文拍了拍柳婉卿的手背，“钱，套牢就套牢吧，裤腰带勒紧点，日子还是能过下去的。”

柳婉卿嘟囔道：“六百多万呀，要是集资多好。”

“集资不讲清楚地块的潜力，人家凭什么投钱？讲清楚，人家又凭什么把吃进去的股份吐出来？”冼耀文呵呵一笑，“你呀，别净想美事，葵涌地块跟上海大厦不能混为一谈。”

“我只是心疼钱，你给的八百万转眼只剩一百多万，只能在港岛挑几块地皮盖唐楼，没法运作大点的项目。”

“我倒是觉得从小做起挺适合你，摸爬滚打一路过去，等经验足够丰富正好过渡到大项目。”

“心急吃不了热豆腐，我倒是觉得从小做起挺适合你，摸爬滚打一路过去，等经验足够丰富，正好过渡到大项目。”

冼耀文在柳婉卿的翘臀上抓了一把，“你刚刚说得很有问题，金屋置业账上剩下的一百多万，应该全部买进港岛、尖沙咀等好地段的地皮，接着地皮拿去抵押借款，在相对差的地段买地皮盖唐楼。

销售环节不要模仿友谊置业的操作，不追求高利润，只追求资金高利用率，不能让钱闲着，让它一直转，利润减掉要偿还的利息，多余部分继续买好地段的地皮。”

“金屋置业未来几年以囤积地皮为主？”

“对。”

“好的囤积，不好的盖楼？”

“没错。”冼耀文颔了颔首，“看样子你没少去中环的茶楼饮茶。”

“当然要去啦，捞快钱的行家都在中环的茶楼盘踞，听他们谈生意挺有意思的，厉害的行家半个月可以把一万港元滚到十万港元。”

“哦，跟我说说捞快钱的门道。”

“上去给老爷泡茶，我慢慢讲。”

“好哦。”

上到楼上，柳婉卿泡了茶，倚在冼耀文身上，“行家捞快钱的办法其实就是在临时合约和正式买卖合约之间的时间差展开，行家称为黄金三日。

行家先以半成到一成的定金买楼，签下临时合约，然后马上在茶楼加价卖给其他行家，有时候一天可以倒手四五次，行内称这个‘飞纸’，做这个的人叫‘飞纸客’。

飞纸客未必有钱付买楼的定金，他们会向银号或有楼契在手的大业主短期租契，拿到楼契向银行做契据透支，放大可动用资金，行内称这个‘借契’。

有些人的本钱更少，就连借契的租金都拿不出来，他们就会把一个项目分成若干花红份额，找几个人凑钱付定金，成交后按出资比例分红，行内称这个‘夹花红’。

有些人会拿着同一张楼契到不同银号多次抵押，套出多笔贷款，行内称这个‘翻栈’。

在陆羽茶室还有炒地师爷，不是律师楼的跑地文员，就是钱庄的押契员，他们每天都看《香港宪报》，盯着即将换契或收地的农地……”

冼耀文摆摆手，“炒地师爷就不用说了，我能猜到后面怎么操作，无非就是靠信息差赚钱，找地主签订临时合约，立马加价卖给真买家，而不是行家。

这种人在田土厅的人面熟，可以直接安排买家和地主签正式合约，他们从中赚走一笔差价，或者说是佣金更为贴切。”

柳婉卿点点头，“就是这样。”

“飞纸最终卖给了谁？”

“主要三种人，第一种是收租佬，商人、金山阿伯、南洋阿伯，还有庙宇、善堂，这一种是最好的客户，一次性全款，不讲价，只要求楼契干净。

第二种是起楼佬，就是那些拆旧建新、加层或改建的建筑队，这一种是最差的客户，压价凶，要分期付款，但好的地方是肯接烂尾契。”

“烂尾契什么意思？”

“有些飞纸是楼花。”

“懂了。”冼耀文颔首，“你继续。”

“第三种就是银号，主要是潮州、福建的银号，其实银号不是买家，而是行家借契后的养契，契据透支的楼契长期躺在银号保险柜，行家只还利息，不还本金，楼收租抵息。”

冼耀文呵呵笑道：“这样做行市好能赚差价，行市不好，死得很快，万一银号倒闭或加息，至少半条命完蛋。”

“老爷，你说行市什么时候会变差？”

“暂时不用考虑这个问题，真正的好行市还没到，坏行市还远着呢。这帮行家遇到了好年景，能过上几个肥年。”

冼耀文抚了抚下巴，稍作思考，“我前面说的做下调整，金屋置业账上的资金全部用来买好地段地皮，地皮买了抵押贷款二次买地皮。具体抵押几次，由盖楼项目的利润决定。

盖楼部分，你其实可以无本启动项目。

在立项之前，你先去联系行家，按照他们的需求立项，每个项目收行家10%的定金，十个项目同时启动，定金覆盖一个项目的成本。

项目一个一个动工，完成一个，交付一个，收了尾款再进行第二个。”

柳婉卿想了想说：“这么一来，第十个项目起码半年才能交付，买家能同意？”

“你说买家买楼的目的是什么？”

“收租。”

“收租佬最担心什么？”

柳婉卿不假思索道：“房子租不出去咯。”

“电话。”

柳婉卿一伸手，将电话机放在冼耀文顺手的地方。

冼耀文拿起话筒，打了出去。

“喂，阿叶，是我，晚上来家里吃饭，辉浓台。这个点不知道打到哪里能找到你表哥，你帮我转达一下，请他也过来……好。”

冼耀文撂下话筒，柳婉卿便问：“你让阿叶和韩森过来做什么？”

“韩森有个手下叫咩喳曾，挺会来事。”冼耀文在柳婉卿的手臂上拍了拍，不疾不徐道：“你准备好注册一家步步高物业公司，股东会包括咩喳曾以及其他几个职位不高不低的差佬，这是第一步。

第二步，去田土厅复制一份物业业主名单，把步步高的架子搭起来，招几个行街仔，照着业主名单一家家跑，了解一下这些情况：

多少空房在租；有没有租客很快会搬走，租客是否准备收下家顶手费，房东是否从顶手费里分杯羹；实地检查房子情况，优点、缺点都要搞清楚，打听邻里的情况，住得舒不舒服，邻里蛮重要。

了解好情况，找房东谈，把要租的房子委托给步步高，步步高按月给房东租金，一年给足十二个月，就是租不租得出去，房东不用管了，十二个月的租金都能收到。”

“那我们赚什么钱？加高租金再租出去？”

“对。”冼耀文颔了颔首，“我们加10%的月租往外租，不从房东那里赚佣金，只从租客那里赚差价。但是，我们多收了租金，也会给租客提供其他房东那里享受不到的服务。

上下水有问题，一个电话，我们就会派人免费去修，租客只需承担购买耗材的费用，可以我们提供，也可以租客自行购买。

其他问题也是一样，晚上九点之前，我们都会及时派人维修。

这是其一，及时维修，其二，安全感，需要我细说吗？”

柳婉卿笑着摇摇头，“差佬股东。”

“你问‘买家能同意吗’，从立项步步高就参与进去，买家会同意的。并且，房子就按照好租两个字去盖，底楼的铺位，没盖之前先找好租客，按照租客的需求设计格局，租金能收多少，先提前收，让买家开心一下。”

柳婉卿莞尔一笑，“楼还没盖好，租金已经到了一笔，买家肯定开心。”

“其他楼层也一样，提前找租客，虽说格局不能由租客决定，但一些细微的地方，可以按照租客的想法来。

住新房，又是按照自己心意弄的，租客肯定满意，收一笔数目不大的顶手费说得过去，顶手费分成三份，买家、金屋置业、步步高，买家拿大头。”

“老爷，我有个问题，步步高是为谁服务，买家还是租客？”

“当然是租客，步步高要满足租客的一切合理要求，让租客住得舒心，至于不讲理的租客，容易走到犯罪的道路上，可能参与打劫、贩毒，被拉去差馆配合调查也是正常的。”

“老爷，经你这么一说，我对公司的盖楼项目信心十足。”

冼耀文将手放在柳婉卿心口，“金屋置业浑身都是算计，但唯有盖楼，没有算计，只讲良心，楼要按照百年不倒的标准盖，也要讲人文关怀，充分考虑各个年龄段住户的需求，老年人、小孩子、夫妻。

比如人口比较多的家庭，在做户型设计时，一定要考虑到羞耻感，以夫妻房事为核心进行思考，怎么不让老人、孩子听见、看见。”

“人口多，房间根本安排不过来，几个人挤在一个房间，户型设计再好又有什么用。”

冼耀文戳了戳柳婉卿的太阳穴，“我跟你只在床上吗？”

柳婉卿嘻嘻一笑，“老爷你自己没讲清楚，这就不是户型设计，应该是装修设计。”

“什么设计都好，就是这么个意思，无论如何都要有一个隔音较好的空间。从我个人角度来说，羞耻感主要针对孩子，童年时期的经历会影响孩子的性启蒙。

性观念对一个人的人生来说其实非常重要……”

“老爷，会不会扯太远了，我们只是盖房子，住户的孩子成长我们又管不了，也没有义务管。”

“是扯得有点远，但你，金屋置业的掌门人，很有必要去思考这个问题。房子也可以分割成物质和精神两块，物质是地段、房子大小格局等看得见摸得着的东西。

精神是住在房子里的感觉，比如这个房子超值、划算，怎么让买家产生这种感觉，你应该去钻研。

只有把这个问题搞透彻，金屋置业才能形成品牌效应，同样的地段，同样的户型，我们就是卖得比别人贵。”

柳婉卿略作思考后，说：“这个问题我感觉眼下不用考虑，房子想卖出去并不太难，而且大多数买家的思想根本没到这个层面。”

“千里之行始于足下，金屋置业不是赚一笔就走人，它的寿命我是按照六十五岁来规划的，它也不是我们唯一的产业，我们有能力向它输血，不用时刻担心它会倒，在制定发展规划时，目光一定要放得远一点，不能短视，不要有先把钱赚到手，后面随它去的想法。”

“为什么是六十五岁，不是百岁，两百岁？”

冼耀文敷衍道：“我是觉得自己再活六十五年没问题，我能看到金屋置业六十五年后是怎样一副光景，再远，谁知道呢。”

“哦。”